最近、投資先として気になっているのがJ-REITです。
このJ-REITという金融商品ですが、最近利回りが上がって来ていて年間の利回りが７％超えの商品もあってかなりの高利回りですがあまり人気がない様子。
なぜか人気がないJ-REITについて調べて見ました。
J-REITとは？
J-REITは投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。（J-REITのJはJAPANのJ）
J-REITは不動産投資の１種ですが、証券取引所で売買できる事からETFに近い金融商品です。
J-REITのメリット
REITのメリットは現物を持たなくても不動産投資ができるのがメリットと言われています。
不動産とは違って証券扱かいとなり、株とおなじで分離課税になるので税率は20.315%。
不動産投資でありながら株とおなじ税金という優れもの。
REITは制度上利益の90%超を分配すれば法人税が課税されない制度があるため、株式と比べて高い分配金を得ることができるいう仕組みです。
J-REITのデメリット
J-REITのデメリットとしては分配金の配当控除が受けられない事にあります。
これはかなりのデメリットで将来的に配当金中心の生活をしようと思っている方はかなりのデメリットです。
ちなみに外国株も配当控除が受けられなかったりします。
配当控除のメリット・デメリット
株式の配当金は総合課税か申告分離課税かを選択できます。
申告分離課税の場合は配当金にかかる税率は２０％ですが、株の配当金を所得税だけ総合課税、住民税は申告不要制度をに使ってしまえば、課税所得(年収ではない)が330万円以下の人は税率が約５％まで下げられます。
出典：配当金もらったら節税を 所得税と住民税で使い分け「NIKKEI STYLE」
配当控除は会社で働いている方でもメリットはあるかもしれません。
日本人の平均年収４００万円くらいだと課税所得は１７０万円(家族構成によって違いますが)くらいになるので、多くの人は配当控除のために確定申告したほうが、税金が返ってきそうです。
しかし総合課税で申告すると所得が上がって保険料が高くなるので、そこは計算してみないと分かりませんが…。
J-REITの選び方-割安度を測る指標「NAV倍率」
J-REITを選ぶ上で重要な指標が「NAV倍率」です。
NAVは資産から負債を引いた値で、NAV倍率は「価格÷１口あたりのNAV」で計算されます。
一般的にNAV倍率が１より低いなら割安、１より高いなら割高と言われてます。
2018年11月現在のJーREITの高分配一覧
2018年11月現在の高配当なJ-REITを表にしてみました。
| 証券コード | 投資法人名 | 分配金利回り | NAV倍率 | 時価総額(百万円) |
| 8963 | ｲﾝｳﾞｨﾝｼﾌﾞﾙ投資法人 | 7.33% | 0.91 | 263842 |
| 3492 | ﾀｶﾗﾚｰﾍﾞﾝ不動産投資法人 | 7.13% | - | 30508 |
| 3451 | ﾄｰｾｲ・ﾘｰﾄ投資法人 | 6.69% | 0.9 | 30568 |
| 3468 | ｽﾀｰｱｼﾞｱ不動産投資法人 | 6.63% | 0.95 | 56895 |
| 3463 | いちごﾎﾃﾙﾘｰﾄ投資法人 | 6.42% | 0.92 | 34447 |
| 3476 | 投資法人みらい | 6.28% | 1.01 | 71316 |
| 3470 | ﾏﾘﾓ地方創生ﾘｰﾄ投資法人 | 6.26% | 0.9 | 14438 |
分配金の利回りがかなり高いですね！
特にインヴィンシブル投資法人の利回りは驚愕の7.3%です。
同社はコンソナント・インベストメント・マネジメントという怪しい感じの会社ですが、2017年末に買収されて今はソフトバンクグループになっているので、少しは安心できそうです。
しかしリスクがあるからリターンがあるという事を忘れてはいけません。
J-REITは不動産の賃貸収入などが主な収入源なので、空室が増えたらそれだけ利回りも少なくなるので注意です。
REITをちょっとずつ買ってみます
REITはどの銘柄も１口だいたい１０万円以下で買えます。しかも株と同じように購入できるので簡単です。
１日の株の購入金額が１０万円以下が無料のSBI証券か楽天証券であれば実質無料でREITが購入できるので、１日１口ずつ集めてみようと思います。
今年2018年のように株で利益が出にくい年でもREITであればコツコツと分配金がもらえるので、ポートフォリオに加えてみてはいかがでしょうか？
